토지경계확인 위한 경계측량 현황측량은

경계침범 분쟁의 핵심 점유취득시효, 내 땅 온전히 찾기 위해서는?

A씨는 1980년경 B씨로부터 350㎡ 정도의 땅과 그 지상 건물을 매입해 점유하고 있는데요. 이 건물은 약 40㎡ 정도가 인접한 토지의 경계를 넘어서 건축되어 있었습니다. A씨는 토지경계측량 해본 것이 아니기에 매매 당시 그러한 사정을 전혀 모르고 있었죠. 그런데 지금에서야 인접 토지의 소유자인 C씨가 A에게 본인의 땅 침범 했다며 건물 일부 철거를 요구하고 있는데요. A씨는 C씨의 청구에 응해야만 할까요?

 

 

위 사례처럼, 토지경계확인 제대로 되지 않아 땅을 두고 발생하는 크고 작은 분쟁들이 생각보다 많이 발생하고 있죠. 사실 당연할 수밖에 없는 것이 과거에는 경계측량 현황측량 위한 기술이 발달하지 않았기에 경계의 범위에 대한 오차가 클 가능성이 높았습니다. 또 서로 협의하에 측량을 제대로 하지 않고 건축을 하는 경우가 많기도 했는데요. 만약 여러분이 이웃과 땅과 관련된 다툼이 발생했다면, 여러분은 어떻게 대응하시겠습니까?

​

사실 이웃과 오랫동안 얼굴을 마주하며 살아가야 할 것이기에 매달 지료를 지급하거나 주차장으로 이용할 수 있는 다른 토지 일부를 내어준다던지 등 잘 협의해서 법적인 분쟁으로 가지 않는 것이 바람직한데요. 요즘 부동산의 가치가 상승하고 있는 지금 양측 모두 땅을 뺏기고 싶지 않기에 타협되지 않는 것이 일반적이죠. 그러나 본래 법에서는 토지경계확인 위해 경계측량 현황측량 진행했을 때 상대방의 땅을 침범했다면 원소유자에게 반환해주라고 하고, 만약 건물이 지어져있다면 경계를 넘어간 건물은 철거해야한다고 명시하고 있습니다.

​

 

​

 

그렇기에 A씨의 건물은 C씨의 소유권을 방해하고 있어 특별한 사정이 없는 한 경계를 넘어온 부분에 대해서는 철거를 하는 것이 원칙인데요. 그러나 이미 지어진 건물을 철거해야만 한다면 건물주의 재산권은 보호되기가 어렵습니다. 그렇기에 주장해볼 수 있는 것이 권리의 남용이나 점유취득시효입니다.

​

먼저 권리의 남용은, 외형상으로 권리행사인 것과 같이 보이나 구체적 실질에 있어서 권리의 공공성, 사회성에 반하는 것으로서 정당한 권리행사로 인정될 수 없는 행위를 뜻하는데요. 우리 민법에는 권리를 남용하지 못한다는 기본 원칙이 있지만, 구체적으로 어떤 행위가 이에 해당하는지는 규정하고 있지 않죠. 다만 판례에서 권리행사의 형식만을 가질 뿐 실질적으로는 부당한 이익을 얻기 위한 방편에 지나지 않는 경우 인정하고 있습니다. 예를 들어 침범한 면적이 굉장히 작고 땅값도 저렴해 사실상 철거 실익이 없음에도 협의하는 과정에서 막대한 돈을 요구하는 등의 사례가 있죠.

 

 

 

한편으로는 점유취득시효입니다. 이는 소유권자가 아니라고 하더라도 일정한 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온공연하게 점유하면 시효취득할 수 있는 제도를 뜻하는데요. 비록 내 권리라 하더라도 오랜 기간 토지경계확인 하지 않아 타인의 점유상태 하에 있었다면 그 상태를 허물고 다시 원상복구를 한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 나올 수 있으므로 점유자를 보호하기 위해 만들어졌습니다.

 

여기서 중요한 것이 20년 이상의 기간을 유지하는 것도 있겠지만 소송에서의 쟁점은 소유의 의사, 자주점유를 충족시키느냐이죠. 사실 기존에 제대로 경계측량 현황측량 된 곳이 아니라면 경계침범 한 부분이 무척 작을 수도 있고 클 수도 있죠. 많은 분들이 1필의 토지 일부를 점유 하더라도, 정말 작은 점유부분에 대해서 시효취득을 할 수 있는지 여쭤보곤 하십니다.

 

​

​

 

사실 자주점유에 있어서 크기가 작은 것은 문제가 되지 않는데요. 우리 법원은 점유하는 부분이 다른 부분과 구분돼 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속 존재해왔을 경우, 1필지의 필지 일부분이라 하더라도 취득시효의 대상이 될 수 있다고 판시한 바 있죠. 결국 A씨는 경계를 침범한 면적, 즉 건물이 점유하는 부분이 A씨가 점유하는 부분이라는 것이 객관적으로 드러나는 징표가 될 수 있기에 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.

​

다만, 침범한 대지의 면적이 외관상으로나 등기부상의 면적으로나 상당히 초과하는 경우에는 현황측량 경계측량을 통해 토지경계확인 하지 않더라도 명백히 해당 면적이 매매대상이 아니라는 점을 알 수 있었을 것이므로 이러한 상황에서의 점유는 타주점유로 보아 점유취득시효를 주장할 수 없는데요. 결과적으로는 취득시효를 인정받음에 있어 중요한 것이 자주점유와 타주점유를 입증 하는 것이기에, 법률적인 검토가 필요할 수 있죠.

​

 

​

 

오랫동안 함께해온 이웃과, 혹은 함께할 이웃과 부동산 분쟁이 발생한다면 얼굴을 붉힐 수밖에 없죠. 하지만 자주 부딪히게 될 만큼 난감한 상황에 처하게 될 수도 있습니다. 이런 경계침범 분쟁을 예방하기 위해서는 점유취득 소유 기간을 고려해 오랜 기간 동안 침범상태가 방치되지 않도록 확인해야 하는데요. 그렇기에 수시로 주기적인 경계측량 현황측량 통해 토지경계확인을 할 필요가 있습니다.

​

경계와 관련한 토지분쟁은 처해진 상황에 따라 달리 해석될 수 있습니다. 20년을 넘게 점유하고 있었다고 하더라도 무조건 점유취득시효가 완성되는 것은 아니며, 반대로 손해배상을 해줘야 하는 경우가 발생하기도 하죠. 때문에 이와 같은 분쟁에 휘말렸다면 처음부터 전문가를 통해 제대로 확인해 보는 것이 중요합니다.

​

 

 

​

법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 1:1 맞춤상담부터 진행까지 모든 과정을 책임지고 있습니다. 또한 경계침범 팀이 별도로 구성되어 있어 노하우를 통해 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해, 또 그간 발생한 피해에 대한 합당한 보상을 위해 준비하고 있으시다면 저희 법인이 도와 드리겠습니다.

법무법인명경 부동산변호사닷컴