토지 점유취득시효 완성, 내 땅 주장할 수 있을까

 

 

내 땅인데 갑자기 자신의 땅이라고 소유권을 주장한다, 이게 가능한 것 일까요? 

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박씨는 몇 년 전 공인중개사를 통해 주택을 매매했습니다. 이 주택은 전 소유자가 30년 전 지은 건물이였습니다. 그러던 중 어느 날 인접한 토지를 가지고 있는 소유주 김씨로 부터 건물이 땅 2평을 침범했으니 토지를 반환해달라는 요구를 받았습니다. 경계를 넘어 땅을 조금 침범 했다고 해서 지었던 건물을 철거하고 다시 지을 수도 없는 일인데, 이런 상황에서는 어떻게 해야하는지 토지 이용료를 내야하는지 박씨는 어떻게 해야할까요.

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​박씨의 상황처럼 인접한 땅의 경계를 무단으로 침범하여 사용하고 있는 경우 원칙적으로는 소유한 사람의 권리에 따라 방해 받는 요소를 없애달라고 요구할 수 있음에 따라 건물을 철거하고 사용료를 지급해야합니다. 그러나 예외적으로 소유자에게 특별한 이익이 발생하는 것이 아님에도 오로지 상대에게 고통을 주고자 하는 목적이라면 건물철거청구는 권리남용이라고 볼 수 있어 인정되지 않을 수 있다는 판례가 있습니다. (대법원 1993. 5. 14 선고 93다4366 판결)

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또한 경우에 따라서 점유자가 20년간 점유했다면 점유취득시효가 완성되었어 소유권을 주장할 수 있습니다. 이 취득시효가 인정되면 옆집 주인 김씨에게 박씨가 침범한 범위의 땅 등기를 넘겨달라는 요구를 할 수 있게 됩니다.

 

그렇다면 점유취득시효 주장 가능한 요건은 무엇일까요? 민법에 따르면 점유취득시효의 요건은 ① 20년간 ② 소유의 의사 ③ 평온하고 공연한 점유 ④ 소유권 이전 등기 등이 있습니다.

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박씨의 건물이 김씨의 땅 일부를 점유하고 있기에 법원은 토지의 일부에 대해 시효취득도 가능하다고 보고 있지만 점유한 부분이 다른 부분과 구분이 되어 박씨에게 속해 있다는 것을 알 수 있는 객관적인 사실이 유지되어야 합니다. 건물이 점유한 경우, 건물 자체가 점유 부분과 다른 부분을 구분하는 경계 지표가 되기 때문에 객관적으로 점유를 하고 있다는 걸 알 수 있습니다.

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민법 제 1999조 제 1항에 따르면 점유기간인 20년은 현재 자신이 점유하고 있는 기간과 전 점유자의 점유기간을 합하여 주장이 가능합니다. 그렇기 때문에  박씨의 점유 기간은 20년에 이르지 못하지만 전 소유자의 30년이라는 기간을 합하면 20년이 넘기 때문에 점유취득시효를 주장 할 수 있는 상황입니다.

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민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

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또 소유를 하겠다는 의지를 가지고 점유했다는 자주점유 의사로 20년간 토지를 관리했었어야 합니다. 점거를 시작할 때부터 자신이 땅 주인이라는 의식을 가지고 있어야하며 이를 입증 할 수                                                            있어야합니다. 소유의 의사가 없었다면 타주의 형태로 단순 토지 관리인으로 점유한것으로 소유권 이전 등기 주장이 불가능하게됩니다.

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그렇다고 20년간 점유했으면 무조건 소유권을 취득 할 수 있는 게 아니고 소유권 등기를 했어야 소유자가 됩니다. 점유기간을 완성했지만 등기를 하지 않고 있는 상황에서는 시효기간 완성 당시의 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권이라는 채권을 갖고있을 뿐이죠. 채권은 3자에게 주장할 수 없는 권리이기 때문에 등기를 미루고 있다가 토지가 양도될 경우 소유권이전등기의무를 인수한다는 약정 없이는 새로운 소유자에게 취득시효를 주장할 수 없습니다.

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이렇기 때문에 박씨가 점유취득시효를 완성하기 전부터 토지 소유권을 가지고 있었다면 여전히 점유취득시효 완성에 따라 소유권을 넘겨달라고 청구 할 수 있지만 박씨의 시효 기간 완성 이후 해당 토지의 소유권을 김씨가 취득했다면 박씨는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 다시 새로 시효기간을 시작 해야하는 겁니다.

 

하지만 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 법적인 도움을 받아 적절한 대응해야합니다.

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