전세집 경매, 보증금을 돌려받으려면? 대항력은 필수!

간만에 비가그친 하루입니다.

햇빛이 없어서 아쉽긴 하지만 습하지않아 날씨 좋은 하루인 것 같습니다.

이런날 부모님, 친구, 배우자와 함께 동네를 거닐며 대화를 나누면 참 좋을 것 같은데요.

 

 

신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 새로이 집을 구해야만 하는 상황에서 전세집 계약을 할 때 걱정이 되는 부분이 있으신가요?

많은 부분이 있겠지만, 그중에 가장 많은 부분은 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 아닐까 생각이 듭니다.

만약 집주인이 빚을 갚지 못해 전세집이 경매로 넘어간다면??

      계약만료로 이사를 가야하는데 돈이 없다는 이유로 보증금을 늦게주려고 한다면??

하루아침에 집을 비워줘야 하는데다가 보증금까지 돌려받기 힘든 상황이 올 수 있습니다.

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그렇다면, 관련있는 사례를 보겠습니다.

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A씨는 현재 거주하고 있는 집의 임대차 계약이 만료되기 전이었지만, 곧 만료가 되는 시점이었습니다.

A씨는 집주인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전했기에 새로운 집을 알아보았고 마음에 드는 집을 발견하여 전세계약을 체결하게 되었습니다.

하지만 계약이 만료되었는데도 현재 전세로 거주하고 있는 부동산의 가격이 많이 하락하면서 집주인이 전세보증금을 주지 않아 이사를 가지 못하고 있습니다.

그러던 중 집이 부동산 강제경매로 넘어가게 되었고 집주인은 연락조차 되지 않아 보증금을 반환받지 못하고 있습니다.

이런 경우 어떻게 해야 할까요?

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위 사례처럼 전세집 경매로 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 우리 주위에서도 쉽게 찾아볼 수 있는 상황이기 때문에 계약을 마치고 이사를 한다면 가장 먼저 해야 하는 것은 전세권 설정등기, 전입신고 및 확정일자 등 전세대항력을 갖추는 것입니다.

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​그럼 먼저 용어부터 알아보겠습니다.

 

전세권 설정등기

전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 집주인에게 지급한 이후 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 수익하고 사용하는 것을 목적으로 등기를 신청하는 것입니다.

 

전세권자가 등기를 하게 되면 등기권리자는 전세권자가 되고 등기의무자는 전세권 설정자로 지정됩니다.

다음날 효력이 발생하는 확정일자와 다르게 효력은 등기한 당일부터 효력이 발생하고 해당 주택을 점유하고 있지 않아도 효력이 지속됩니다.

그렇기에 보증금을 반환하지 않는 경우 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

하지만 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 있어야 등기 할 수 있기 때문에, 집주인과 원만한 대화를 통해 설정하시는게 좋습니다.

 

대항력

이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에 대해 주장할 수 있는 효력입니다.

대항력은 점유, 전입신고 및 확정일자 등을 통해 갖추게 되는데요.

대항력을 갖추고 있는 경우에는 당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대해서도 주장할 수 있게 됩니다.

 

 

확정일자

법원 혹은 동사무소에 주택임대차 계약서를 제출하여 체결한 날짜를 확인 받고 임대차계약서 여백란에 확정일자를 도장으로 찍어주는 절차입니다.

 

확정일자를 받는 절차는 주택임대차 계약을 진행했다는 것을 서류상으로 남기는 것입니다. 확정일자는 전입신고를 한 다음날부터 효력이 발생하고, 효력을 유지하기 위해서는 전입신고 상태가 계속되고 현재 점유를 하고 있어야 합니다.

전입신고 상태의 지속과 실제 점유라는 조건이 있지만 경매시, 확정일자에 따라 다른 순위의 채권자들 보다 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

최우선변제권

주택 임대차 보증금이 일정금액 이하일 경우에 보증금 중 일부를 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 권리.

경매개시 결정전에만 대항력을 갖추면 최우선변제권을 인정해주기 때문에, 임대차 보증금이 소액인 후순위 임차인은 최우선변제권이 반드시 검토해야 할 필요성이 있습니다.

 

 

 

정상적으로 전입신고를 하고 확정일자까지 받게 되었다면, 전세집 경매가 시작되더라도 대항력을 갖추고 있기 때문에 낙찰이 될 때 낙찰 금액으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

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이때, 매각 기일까지 이사를 하거나 전입신고를 해서는 안된다는 점을 반드시 체크하시길 바랍니다.

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전세집경매 통지를 받았을 때, 당장 그 집을 비워줘야만 할까요?

 

정답은 NO입니다.

매수인이 그 대금을 모두 납부해야 그 집이 낙찰자의 집이 되기 때문에 ​경매 개시일로부터 집을 비워주기까지는 최소 6개월 이상의 시간적 여유가 있으므로 그 사이에 새로운 집을 계약하고 이사할 준비를 해야 합니다.

 

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유의하실점은?

권리신고와 배당요구를 반드시 해야합니다.

 

배당

배당이란 강제집행을 할 때에 압류채권자 이외의 채권자가 변제를 받는 방법입니다.​

즉 배당요구는 전세집경매 절차에 참여한 자가 부동산 매각 대금에서 채권의 변제를 받기 위한 과정이라 할 수 있습니다. 배당절차에 참여하지 않는다면, 경매와는 별개로 채권자-채무자로써 별개의 소송을 진행해야 하기 때문에 보증금을 회수하는 과정이 복잡해질 수 있습니다.

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그럼 언제든지 배당을 요구할 수 있을까요?

 

그건 아닙니다. 배당요구에는 종기가 있는데요, 바로 배당요구를 해야하는 최종 날짜입니다.

민사집행법 제84조 제1항에서는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 있습니다.

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정해진 기한 내로 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 보증금을 받을 수 없고, 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구도 할 수 없기 때문에 반드시 이 종기내에 배당요구 신청을 해야 합니다.

 

기간 만료시 구제받을 수 있는 방법

결론부터 말씀드리자면 새로 정하거나 정해진 본 경매배당에 대한 연기 또는 구제가 불가능합니다.

하지만, 법률에 의해 특별한 사정과 이유가 있으면 배당요구종기기간연장신청을 통해 구제받을 수 있다고 명명하고 있습니다. 

 

간혹 송달이 되지 않았거나 절차의 하자 등에 의해 진행을 하기도 하지만 이같은 구제가 필요하다면, 법원에 특별한 사정을 증명할 원인과 원금, 비용, 집행력 있는 정본과 객관적 소명자료 등을 구비하여 서면으로 신청해야만 합니다. 본 사안은 권리보호를 위한 중요한 절차인 만큼 확실한 준비를 통해 놓치지 않으셔야 합니다.

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만약 경매가 낙찰이 되고 나면, 배당을 받기 위해서는 몇가지 서류가 필요한데요. 채권의 종류에 따라 필요한 서류가 달라지게 됩니다.

하지만 대표적으로, 주택임대차보호법상 우선변제임차권자는 명도확인서​와 인감증명서, 주민등록초본, 임대차 계약서 4가지 서류가 필요합니다. 이 중 ​명도확인서와 인감증명서는 경매낙찰자에게 받아야 하기 때문에 잊지말고 챙기는 것이 중요한데요, 준비된 서류를 들고 민사집행과에 가시면 친절히 이후 절차를 안내해줍니다.

 

 

만약 위와 같은 절차가 진행되어 전세집경매가 종료되었음에도, 보증금 전액을 받지 못하거나 배당을 신청하지 못한 경우가 있을 것입니다.

그런 경우에는 별도로 최대한 빨리 보증금 반환소송을 진행하여 집행권원을 얻어 채권추심등의 방향으로 보증금을 회수하기 위한 노력을 해야 합니다.​

 

이처럼 전세집경매가 진행되는 상황에서는, 임차인들 간의 우선변제권 문제 등 다양한 분쟁이 야기될 수 있습니다. 부동산 관련 소송은 복잡하고 빠르게 상황을 판단하여 문제를 파악해야 하는 만큼 전문적인 변호사와의 상담과 선임을 통해 대처하는 것이 소중한 보증금을 지키는 일이 될 수 있습니다.