일몰제 보상금 증액 소송, 토지수용보상절차는?

태풍 바비가 서울로 북상하고 있습니다. 빠르면 수요일 저녁부터 영향권에 들어갈 것으로 예상되는데요. 초속 40~60m/s의 매우 강한 바람과 많은 비를 동반한 태풍이라고 합니다. 구조물이 날려 훼손되거나 부서지는 정도라니 출퇴근길 혹은 자택에 태풍에 의한 피해가 없도록 미리 대비하셔야겠습니다.

 

 

국가의 공익사업으로 사유재산권이 침해되었다면, 토지보상법에따라 국가는 재산권 피해를 입은 개인에게 피해의 기간과 정도에 따라 그에 합당한 보상을 하게 되는데요. 오늘은 그중에서도 개인 사유지가 국가에 의해 수용되었을 경우 받을 수 있는 토지보상과 보상금 증액방법에 대해 알아보겠습니다.

 

<토지보상>

국가 및 지자체가 공익사업을 위해 사유재산권을 침해한 경우, 침해당안 개인에게 피해에 알맞은 합당한 보상을 지급하는 것

보통 공익사업의 효율적 수행을 도우면서 공리의 증진 및 사유재산권 보호를 목적으로 하고 있는데요.

 

여기서 말하는 공익사업에는 학교, 공원, 도로 등의 생활기반시설 건설, 도시계획에 따라 신도시개발, 주택건설 및 재개발 등이 포함됩니다. 특히 최근에 전국적으로 논란이 되고 있는 공원 일몰제도 공권력에 의해 토지가 수용된 대표적인 사례이므로 토지보상의 대상이 되는데요.

 

 

지난 7월 1일, 공원 일몰제가 발효되었습니다. 이에 따라 지주들의 도시공원 일몰제 토지보상에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 하지만 지주들은 피해에 맞는 합당한 보상액이 책정되지 않아 답답함을 토로하고 있습니다. 그 이유는 보상액을 산정하는 부분에서 기준 시점에 따라 보상금이 달라지기 때문인데요. 만족스러운 보상액을 받기 위해 저희 법무법인 명경(서울)에 일몰제 보상금 증액 및 소송문의가 많이 오고 있습니다.

 

공권력에 의해 피해입은 지주를 위해 토지보상법에는 피해기간과 액수를 합리적으로 보상받을 수 있도록 보상금을 증액할 수 있는 방법과 절차가 규정되어있습니다.

 

특히 우리법원은 토지수용보상액 산정에 있어서 아래와 같이 판시한 바 있는데요.

인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작 및 선례가 적정가격을 평가하는데 있어 중요 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다. [대법원 2007. 7. 12 선고 2006두11507판결]

 

이를 기반으로 보면 통상적으로 토지를 수용할 때, 보상금은 토지 면적의 비교표준공시지가/지역/개별/보상선례/기타요인 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 산정하게 됩니다.

 

 

하지만 최근 공원 일몰제 토지보상의 경우 보상액 협의에 있어서 많은 문제가 발생하고 있는데요. 서울시 면적의 3배나 되는 땅을 장기간 방치했기 때문에 천문학적인 보상금액과 매수대상지가 있지만, 예산이 현저히 부족하기 때문에 합리적인 보상액을 책정하지 못했기 때문입니다.

 

협의과정에서 지자체가 지주에게 제시한 금액은 공시지가의 3배라고 하지만 현실은 인근 토지의 실거래가와 비교했을 때 상당히 낮게 책정된 가격이었습니다. 이에 분노한 지주들은 저희 법무법인 명경(서울)에 자문을 구했는데요. 맞춤 상담과 전략에 따라 지주들의 일몰제 보상금 증액을 위한 소송을 제기하게 되었습니다.

 

<보상절차>

토지보상을 이해 하셨다면, 그 다음엔 보상절차에 대해 아셔야 하는데요.

 

출처 : 법무법인 명경 - 네이버 블로그 부동산 분쟁연구소

 

우선, 토지보상절차는 보상액의 산정과 협의로 시작이 됩니다. 사업시행자는 감정평가사를 선정하여 보상협의회를 개최합니다. 이때 3명 이상의 감정평가사들에게 감정평가를 의뢰하고 각 평가사들의 평균금액을 보상액으로 결정합니다.

 

이때 결정된 보상액을 토대로 손실보상협의를 진행하게 되는데요. 이 과정에서 지주와 사업시행자 사이에 원만한 합의가 이루어진다면 계약을 체결합니다. 이 때 소유권 이전과 동시에 손실보상금이 지급됨으로써 절차는 마무리가 되죠.

 

하지만, 현실적으로 첫 감정평가에서 피해에 합당한 보상액이 나오기는 힘듭니다. 지주들은 오랜기간동안 피해를 받았기에 그에 알맞은 보상을 원하지만, 방치한 기간과 수많은 땅을 다 만족스럽게 보상해주기엔 예산이 턱없이 부족하기 때문입니다.

 

 

그렇기에 산정된 보상액이 만족스럽지 않을 경우 재결단계를 거쳐서 보상금을 증액할 수 있습니다. 다만 첫 감정평가에서의 산정된 보상액과 큰 차이가 나지 않기 때문에 첫 단계를 신중히 진행해야 합니다. 협의가 원만히 진행되지 않았거나 불가능한 경우, 본격적인 권리구제절차로 돌입하는데요.

 

권리구제절차에 임하게 되면 수용재결부터 행정소송까지 총 3단계에 걸쳐 진행이 됩니다. 각 과정에서 1번씩 총 3번 보상금 증액을 위한 추가 감정을 받을 수 있습니다. 여기서 재결이란 의견서를 제출하여 감정평가액의 적정성을 다투는 것, 즉 토지가격의 재평가요청인데요.

 

토지수용위원회는 사업시행자가 수용재결을 신청할 경우 토지소유자와 사업시행사 및 이해관계인들의 의견을 취합해서 토지수용과 보상금 증액 등 관련 사항을 재결하게 됩니다.

 

 

수용재결 단계는 증액의 3단계에서 보상금이 가장 많이 오르는 단계이기 때문에 의견서 작성을 하실 때에는 전문 지식을 가진 변호사를 통해 보상액이 많이 책정될 수 있도록 자문을 구하는 것이 좋습니다

 

만약 사업시행자 및 지주가 토지수용위원회의 재결에 대해 만족한다면 소유권 이전 및 보상금 지불이 이루어지게 되는데요. 여기서 누구든지 이의가 있다면 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청하여 다음단계로 넘어갈 수 있습니다.

 

재결신청에 대한 이의신청 외에도 또 다른 방법이 있는데요. 바로 행정소송을 제기하는 것입니다. 행정소송에는 제소기간이 존재하기 때문에 유의하셔야 합니다. 토지보상 사안에서는 재결서를 받은 날부터  90일 이내에, 이의 신청을 거친 경우 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 진행할 수 있는데요. 재결에 대한 이의신청이나 행정소송은 공익사업의 진행 및 토지수용절차를 정지시키지 않으니 유의하시길 바랍니다. 또 상황에 따라 절차의 정지가 필요한 경우 추가적으로 소송을 진행해야 하니 신중하셔야 하죠.

 

 

 

더 나아가 보상금 수령에 있어서 꼭 알아야 할 사항이 있는데요. 바로 보상금의 수령시기입니다. 합의가 빠르게 된 경우 바로 보상금을 지급받을 수 있지만 그렇지 않는 경우가 문제가 되는데요. 행정소송이 종료될 때 까지 보상금을 수령하지 못하는 것은 아니고 수용재결이후 보상금액을 전액 수령할 수 있습니다. 이 경우에도 추가로 이의재결 및 행정소송절차를 진행할 수 있는데요. 다만 구제절차에 들어가기 전 손실보상협의에 응한 경우에는 이후 보상금증액을 위한 권리구제절차에서 더 이상 주장할 수 없기 때문에 주의하셔야합니다.

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문분야를 인증받은 김재윤 대표변호사를 주축으로 도시공원 일몰제 전담팀을 운영하고 있습니다. 현재 홍제동 등 서울 각지역의 지주들을 대리하여 서울시를 상대로 보상금 증액 및 도시자연공원구역지정 취소소송을 진행하고 있습니다. 전문 변호사가 직접 법률자문부터 보상협의, 소송 대리까지 의뢰인의 재산권 보호를 위해 앞장서고 있습니다.

 

 

일반인의 경험으로는 너무 어렵고 난해할 수 있는 토지보상절차, 지주들의 정당한 권리를 주장하기 위해 전문 변호사의 법률적인 방안을 검토하는 것을 추천드립니다.