토지강제수용, 수용보상금 산정기준은

 

우리나라 헌법 제23조에서는 국민의 재산권 보호에 대해 명시하고 있습니다. 하지만 여전히 주택의 재개발과 토지강제수용 등 국가공익사업으로 사유재산권을 침해받는 사람들이 많습니다. 자신에게 올 피해를 전혀 고려하지 못했던 지주들은 닥쳐온 상황에 막막해 하시는데요. 주위에서 자주 일어날 수 있는 일이기 때문에, 오늘 토지강제수용시 수용보상금 산정에 대해 알아보겠습니다.

 

"토지보상?"

토지보상이란 정부 및 지자체에서 도로, 공원건설 및 신도시 재생사업 등 공익사업을 위해 개인의 사유지를 강제수용하여 재산권을 침해한 경우, 개인에게 피해에 알맞는 보상을 지급하는 것을 의미합니다. 헌법에 기반한 국민의 재산권 보호를 위해 토지보상법에는 공익사업으로 인해 피해받은 토지 등 소유자에게 토지보상청구, 매수청구 등 손실보상을 해주는 보상제도와 절차가 명시되어 있습니다.

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"손실보상의 원칙"

손실보상의 원칙은 토지보상법 제61조부터 제67조에 명시되어 있는데요. 간단히 살펴보면 아래와 같습니다.

① 사업시행자 보상의 원칙
② 사전보상의 원칙
③ 현금보상의 원칙
④ 개인별 보상의 원칙
⑤ 일괄보상의 원칙
⑥ 시가보상의 원칙

 

 

손실보상의 원칙은 토지보상법에 명시되어 있으며, 이와 관련한 판례들이 있습니다. 하지만 일반적인 원칙일뿐, 수용되는 토지나 지장물, 영업보상 등에 관한 보상액 산출 및 지급에 관해서 잘 모르고 있다면 하염없이 절차가 끝나길 기다리기만 할 것입니다. 당연히 본인의 피해에 맞는 합리적인 보상액을 산정받기도 힘들죠. 

 

토지강제수용 등 관련 분쟁에 휘말리셨다면 토지보상청구에 대해서 숙지하셔야 할 필요가 있는데요. 먼저 토지보상청구 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

"토지보상청구 절차"

토지보상청구 절차는 7단계 과정을 통해 진행되고 있는데요, 사안에 따라서 절차 과정이 축소될 수도 있고 더욱 늘어날 수도 있게 됩니다.

1. 토지 및 물건 등 기본조사
2. 보상계획 공고 통지
3. 감정평가에 의한 보상액 산정
4. 손실보상 협의요청
5. 수용재결
6. 이의재결
7. 행정소송제기

 

 

사업시행자는 공익사업에 의해 수용되는 토지에 대하여 공시지가를 기준으로 하여 보상하게 됩니다. 이 때사업시행자가 감정평가사 2인 이상에게 평가를 의뢰하게 되는데요, 선정된 감정평가사들은 보상액을 선정하는 데 있어 지가공시 및 공시기준일부터 가격시점까지의 지가 변동률 및 물가 상승률, 평가 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등 기타 가격형성 요인을 종합적으로 평가합니다.

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그렇기에 토지보상청구를 하게되면 처음부터 만족스러운 보상액이 나오기는 드문 일입니다. 보상액 산정에 있어서 많은 사유가 있겠지만 대표적으로 두 가지 사유에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

첫째, 토지보상은 공시지가 기준으로 평가되기 때문입니다. 공익사업계획 등의 공고 또는 고시로 인해 토지가격이 변동된 경우는 그 공고 등의 이전 시점의 공시지가를 기준으로 평가하게 되는데요. 즉 , 사업지역 선정 이후 가치상승이 된 부분은 보상액 산정에 있어서 반영되지 않습니다.

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둘째, 개발이익배제 원칙 때문입니다. 우리법원은 "보상액 산정 시 해당 공익사업 등으로 인해 토지 가격이 변동되었을때는 이를 고려하지 않으며, 해당 공익사업과 관계없이 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평하해야 하고 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지"라고 판시한 바 있는데요.

(대법원 2014. 2. 27. 선고 2113두21182)

즉, 자신의 노력과 무관하게 공익사업계획 등으로 인해 토지가치가 상승했다면 공익사업 보상평가에 있어서 개발이익 상승분은 배제된다는 뜻입니다.

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결국 대다수 수용토지의 소유자는 통보받은 토지 등의 보상액이 만족스럽지 않거나 합당하지 않다고 판단하게 되고, 협의기간 종료 후 관할토지수용위원회에 수용 및 이의재결을 신청하여 총 3번에 걸쳐 보상금을 증액하고자 합니다.

 

 

"수용보상금 산정 기준"

 

절차에 대해 알아보았으면, 수용보상금 산정 기준이 주요 쟁점중 하나가 되는데요. 공익사업법 제67조와 제70조에서 보상금 산정기준에 대해 명시하고 있습니다.

 

공익사업법 제67조, 보상액의 산정은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시의 가격, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격기준으로 한다.

공익사업법 제70조, 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 여러가지 사정을 참작하여 평가하여 정한다.

 

이와 관련하여 우리 법원은 토지보상청구 에 따른 수용보상금 산정에 있어서 "인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있다"고 판시하였는데요. (대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507판결)

이에 덧붙여 "보상 선례가 적정가격을 평가하는 데 있어 중요자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다"고 밝혔습니다.

 

 

이처럼, 토지수용청구 및 수용보상금 산정에 있어서는 많은 법리가 얽혀있기도 하지만 서로가 조금 더 많은 보상을 받고자 무리하게 절차를 진행해 타 지주 및 지자체와 분쟁을 겪으시는 분들도 있습니다. 그렇기에 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 차분히 절차를 진행하는게 좋은데요.

 

 

저희 법무법인 명경은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 토지보상청구 및 증액 등 부동산 팀을 운영하고 있습니다. 전문 변호사와의 1:1 맞춤상담으로 본인에게 맞는 전략을 세워 피해에 알맞은 합당한 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.